В ИТАЛИИ

ДОХОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ПО ЦЕНЕ ОДНУШКИ ЗА МКАД

Целеустремлённая и энергичная, Лилия Голубь десятилетиями строила карьеру в российской пищевой промышленности, пройдя путь от директора по продажам до руководящих позиций. Но под строгими деловыми костюмами всегда билось сердце дизайнера. Сегодня она направляет управленческий опыт и творческую страсть на проект своей мечты — реновацию исторических итальянских объектов недвижимости. Мы встретились с Лилией, чтобы поговорить о её необычном пути от корпоративного лидера к инвестору в недвижимость и о том, как она вдыхает новую жизнь в старинные итальянские дома.

— Знаете, дизайн всегда был моей отдушиной от корпоративного мира. Пока я строила карьеру в пищевой промышленности, параллельно занималась реновацией разных пространств — за плечами более 20 проектов от современных городских квартир до исторических зданий с характером. Со временем поняла, что превращение заброшенных пространств в нечто красивое и ценное — это не просто хобби, а настоящая страсть. Переломный момент настал после реновации 150-летней квартиры в Москве. Проект даже попал в дизайнерские журналы!
Тогда я поняла, что пора превратить увлечение во что-то большее. А Италия захватила моё воображение. Представьте: объекты с историей, характером и потрясающим расположением по ценам, о которых в Москве можно только мечтать. Это как знак судьбы — нельзя упускать такие возможности.

Ваш карьерный путь неожиданно привёл от корпоративного руководителя к инвестору в итальянскую недвижимость. Что послужило толчком для крутого поворота?

— В голове всегда список критериев: отличное расположение, близость к морю, живописные виды, историческая ценность и хорошая транспортная доступность. Есть секрет — я специально нацелена на недооценённые объекты, что находятся в плачевном состоянии и отпугивают других покупателей, но обладают огромным потенциалом.Возьмём квартиру в Генуе: 70 кв. м. с оригинальным терраццо, видами на итальянскую площадь, всего за 70 000 евро! Требовалась полная реновация, но основа потрясающая: высокие потолки, исторические детали, прекрасное расположение и доступ на крышу-террасу. А дом в Сицилии — вообще находка! На первой линии с прямым выходом к морю, с видом на Липарские острова. И всё это за 65 000 евро — цена крошечной студии в пригороде Москвы.

Что именно вы ищете, когда выбираете объект недвижимости в Италии?

— То, в чём другие видят проблемы, я вижу творческие возможности. Неровные полы в квартире в Генуе? Они рассказывают историю о прошлом здания, это же характер, изюминка! Тесная планировка дома в Сицилии? Это просто вызов для дизайнера — превратить её в плавное пространство, которое соединяется с садом площадью 5 000 кв. м.

Поделитесь, как находите перспективные объекты?

— Я применяю к каждому объекту двоякий подход: корпоративный и творческий. Корпоративная подготовка научила меня скрупулёзно анализировать данные. Я исследую рынок, сравниваю, оцениваю потенциал аренды. Цифры должны иметь смысл, иначе какой бы красивой ни была мечта, это будет финансовая яма.

Как вы определяете, стоит ли объект ваших вложений?

— Я также полагаюсь на отношения и интуицию. Выстроила связи с геометрами — итальянскими архитекторами-инженерами, подрядчиками и жителями. Эти отношения дают понимание, которого нет ни в одной электронной таблице с расчётами. Перед покупкой дома на Сицилии я не только проанализировала рыночные данные, показывающие хороший потенциал доходности, но и потратила время на понимание местной специфики аренды. Узнала, какие удобства больше всего ценят туристы в этом регионе, изучила сезонность, поговорила с местными жителями. Человеческий фактор часто оказывается решающим.

Расскажите о своём творческом подходе к покупке недвижимости.

— Соотношение цены и качества в Италии просто поразительное! В Москве за 70 000 евро можно приобрести разве что маленькую студию в отдалённом пригороде. В Италии за ту же сумму я купила прибрежную недвижимость на Сицилии с 5 сотками земли и видом на море. Разница колоссальная.

Насколько отличаются рынки недвижимости в Италии и России?

— Подход к реновации сильно различается. В России быстро внедряют современные технологии и материалы. В Италии больше уважения к традиционным методам, что одновременно и очаровательно, и создаёт сложности. Мне пришлось адаптироваться к их более «расслабленному» подходу к срокам и измерениям. Я это называю «итальянской точностью», которая на самом деле совсем не точная. В России строгие временные рамки и чёткие договоренности. В Италии вы можете услышать «сделаем на следующей неделе», а потом ждать месяц. Зато итальянцы привносят в работу душу, особенно когда речь о сохранении исторического наследия.

Есть ли различия в подходе к реновации?

— В Генуе я превращаю квартиру, которая никогда прежде не ремонтировалась, в современное пространство, сохраняя при этом её уникальный характер. Там оригинальное напольное покрытие терраццо, представляете? Настоящее сокровище! Правда, с перепадами уровня до 6 сантиметров, что заставило меня полностью изменить планы по установке тёплого пола. Но такие исторические детали бесценны. Мы создаём две ванные комнаты вместо одной — это значительно повышает стоимость аренды. Устанавливаем современную лестницу для доступа на крышу более чем за 9 000 евро, но поверьте, это стоит каждого евро! Заменяем старые окна на энергоэффективные. В главной спальне будут встроенные гардеробы в качестве изголовья кровати, а во второй — нестандартная изогнутая стена у изголовья. Эти детали делают пространство особенным.

— Бюрократия. Она просто чудовищна! Для квартиры в Генуе ещё до начала ремонта я потратила 4 580 евро только на документы для геометра и утверждения планировки. Итальянское строительство имеет удивительные особенности. Например, электрические розетки бывают универсальные и «итальянские», подрозетники ставятся только по три штуки в ряд, черновые материалы входят в стоимость работ — мне не удалось выяснить, как они разделяются в смете. Здесь распространены готовые душевые поддоны, в отличие от привычных нам душевых с индивидуальной плиткой. А индивидуальные кухни стоят значительно дороже, чем в России.

— Мой дом на Сицилии — проект ещё более амбициозный. Площадью 65 кв.м., с садом с лимонными и оливковыми деревьями. Мы расширяем главную спальню, увеличиваем крошечную вторую спальню с 4 до 7 кв. м. и создаём открытую кухню-гостиную. Снаружи строим летнюю кухню под лестницей, превращаем старый хозяйственный сарай в гостевой дом и прокладываем живописную тропинку к частному пляжу. Из тесного тёмного пространства получится настоящая жемчужина с потрясающими видами на море.

— Большинство итальянских объектов для аренды — это минимальный ремонт и безликий интерьер. При этом они сдаются по 70-100 евро в день даже в несезон. Моя стратегия иная: я инвестирую в качественный дизайн, чтобы привлекать требовательных клиентов. Создаю особенности, которые редко встречаются в итальянской аренде: тёплые полы, дополнительные ванные комнаты, продуманную планировку и уникальные эстетические детали. В Сицилии, например, я создаю эклектичный дизайн с элементами ваби-саби, который уважает характер здания, одновременно обеспечивая современный комфорт.

— Корпоративный опыт научил меня, что дифференциация критически важна на конкурентных рынках. В недвижимости моим преимуществом является исключительный дизайн. Когда гость выбирает между стандартной квартирой и пространством, где каждая деталь продумана и радует глаз, выбор часто очевиден, даже если придётся доплатить.

Расскажите о ваших текущих проектах. Какие преобразования вы осуществляете?

Поделитесь, как меняется дом на Сицилии в ваших руках?

С какими вы столкнулись при реновации в Италии?

Что выделяет ваши объекты на рынке аренды?

Какое главное конкурентное преимущество ваших объектов?

— Отношения с подрядчиками. Они иногда начинают работу без окончательного утверждения смет и расслабленно подходят к срокам. На Сицилии временные рамки ещё более растянуты — у нас была задержка в шесть месяцев до начала реновации. Когда я планировала начать сдавать дом, мы только приступили к ремонту. И ещё в Италии факт оплаты работы считается её приемкой. Если вы заплатили за что-то, считается, что вы согласны с результатом и претензий не имеете. Это заставляет быть предельно внимательным перед каждой оплатой

Какой наиболее сложный аспект в реновации итальянских объектов?

— Самое важное — выберите правильную команду подрядчиков и получите детальные письменные сметы. Никогда не платите, пока не проверите работу. Внимательно контролируйте каждый этап строительства и документируйте все изменения. Будьте готовы к удлинённым срокам, особенно в южной Италии. Если возможно, найдите русскоговорящих специалистов для облегчения коммуникации. Будьте адаптивны: планы будут меняться из-за открытий во время реновации или ограничений в доступных материалах и техниках. Но это часто приводит к творческим решениям, которые делают объект ещё уникальнее. Не экономьте на качестве. В долгосрочной перспективе качественная отделка и продуманные решения окупаются сторицей.

Какие советы вы бы дали тем, кто рассматривает подобные инвестиции?

— Для объекта на Сицилии я прогнозирую арендный доход примерно 10% рентабельности инвестиций. Это хороший показатель. Вложения в реновацию значительны: около 70 000 евро, включая все улучшения, но уникальное расположение и продуманный дизайн позволят устанавливать премиальные ставки. Италия печально известна запутанной налоговой системой, но при работе со знающим местным бухгалтером можно существенно улучшить доходность. Есть различные вычеты для исторических реноваций и энергоэффективных улучшений, которые многие иностранные инвесторы упускают.

Какую доходность ожидаете от своих инвестиций?

— Рынок арендных платформ в Италии хорошо структурирован, в основном аренда осуществляется через Airbnb, Booking и Facebook, в отличие от фрагментированного российского рынка только с местными «игроками». Это значительно облегчает доступ к международным путешественникам и расширяет круг потенциальных арендаторов.

Через какие системы возможна сдача итальянской недвижимости в аренду?

— Они позволяют объединить аналитическую и творческую стороны моей личности. Я создаю нечто прекрасное, что генерирует доход, одновременно сохраняя исторические объекты, которые иначе разрушились бы. Глубокое удовлетворение — вдохнуть новую жизнь в пространства с богатыми историями. И, честно говоря, есть что-то волшебное в том, чтобы пить утренний кофе на сицилийской террасе, глядя на Липарски еострова в лучах восходящего солнца. Знаю, что я создала этот опыт не только для себя, но и для удовольствия других людей. Это доходность инвестиций, которая выходит далеко за рамки финансовых показателей. Это не просто бизнес, а образ жизни, который сочетает творчество, предпринимательство и любовь к красоте. И возможно, это самая ценная часть всего проекта.

Лилия продолжает управлять реновационными проектами удалённо, планируя переезд в Италию в будущем. Её уникальный подход, сочетающий корпоративную дисциплину с творческим видением, предлагает вдохновляющую модель для инвесторов, стремящихся как к финансовой отдаче, так и к личному удовольствию на иностранных рынках недвижимости.

Помимо финансовой отдачи, какую ценность приносят вам эти проекты?